個人再生をする場合に、ローンの支払が残っている自宅を残す方法について

毎月の借金の返済が厳しくなってしまった場合、そのような状況から抜け出す方法として債務整理を行うことが挙げられます。

債務整理にはいろいろ手続の種類がありますが、自宅が持ち家である人は、自宅を残すために、自己破産ではなく個人再生という手続きを検討してもいいかもしれません。

個人再生をする場合で自宅を残すためには、個人再生手続を行っている期間、従前どおり住宅ローンを支払っていくという条項（住宅資金特別条項）を再生計画案で定める必要があります。

そこで本コラムでは、個人再生手続きの概要について解説したうえで、住宅資金特別条項を定めることができる条件について解説します。

個人再生とは

個人再生とは、債務を圧縮する民事再生法に規定された手続きです。

将来において継続的に収入を得る見込みがあり、住宅ローンを除く債務の総額が5000万円以下である方が裁判所に申し立てることができます。

債務者が、裁判所に個人再生を申立て、再生計画案の認可を受け、債務の一定額を原則3年間（例外的に5年間とする場合もあります）かけて再生計画案に従い支払えば、それ以上の債務については支払う義務がなくなります。

個人再生のメリット

個人再生には以下のメリットがあります。

任意整理に比べて大幅な債務の圧縮が見込まれること

任意整理では債務の元本の大幅な減額は望めません。

しかし個人再生では、詳しくは後述しますが債務の元本含む総額が圧縮されます。

そのため個人再生では、債務の大幅な減額が見込まれます。

自宅を残せる可能性があること

個人再生の最大の特徴は、一定の要件はあるものの、個人再生を行っても、別途住宅ローンを支払い続け、自宅を残すことができることです。

自己破産手続きでは、原則として、持ち家含む財産は手放すことになってしまいますが、一方個人再生では自宅を残すことができるという点が非常に大きいメリットであるといえます。

資格制限や免責不許可事由がないこと

自己破産をすると、申し立てて開始決定が出た時点から、手続きが終了するまで、各種士業や警備員、保険外交員などの一定の職業に就くことができません。

しかし個人再生の場合は、そのような資格制限がありませんので、どのような職業の方でも問題なく利用できます。

また、自己破産では、たとえば借り入れの理由が浪費やギャンブルである等の一定の事由（免責不許可事由と言います）がある場合は、免責が認められないおそれがあります。

以上から、自宅を残したい方、資格制限を受けたくない方や自己破産では免責が見込まれない方は個人再生の利用の検討をおすすめします。

個人再生のデメリット

個人再生には、以下のデメリットがあります。

利用の条件が厳しいこと

個人再生は、利用の条件として、将来において継続的に収入を得る見込みがあることが必要であるため、現在継続的な収入がない方は利用することが難しくなっています。

官報へ掲載されること

個人再生をすると、自己破産をする場合と同様、官報（国が発行する機関紙です）に住所・氏名が掲載されます。

信用情報に傷がつく

個人再生をすると信用情報への事故情報が登録されてしまいます。信用情報に事故情報が登録されると、新しく借金をすることができなくなったり、クレジットカードを作ることができなくなったり、キャッシングの審査が非常に通りにくくなってしまうといった弊害が生じます。もっとも、事故情報は、永続的に登録され続けるわけではなく、個人再生の再生計画に従った返済の完了からおよそ7年で削除され、その後は再びクレジットカードやキャッシングの審査に通るようになります。

債務の返済が一定期間遅れるだけでもブラックリストに載ってしまいますので、債務の返済に苦しんでいる方は、債務を放置するのではなく、一刻も早く債務整理を行い、経済的再スタートを図る方が望ましいといえます。

住宅資金特別条項

住宅資金特別条項を定めることができる要件は以下のとおりです。

住宅資金貸付債権であること

住宅資金特別条項を定めるためには、その債権が住宅資金貸付債権であることが必要です。

住宅資金貸付債権とは、住宅の建設若しくは購入に必要な資金（又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある債権のことと民事再生法に規定されています。

つまり、自宅の購入代金、自宅のリフォーム代金及び住宅購入の諸費用に充てるための借入であることが必要です。

住宅資金貸付債権に当たるか否かの判断において、以下の点に注意が必要です。

• ローンの借り換えをした場合、借り換え後のローンに住宅資金貸付債権以外の債権が混入しているような場合、住宅資金貸付債権に該当しません。
• 住宅ローンとして借入した金銭の一部を例えば自動車を購入するといったことに使っているような場合、住宅資金貸付債権に該当しません。

住宅資金貸付債権を担保する目的となっている住居が再生債務者所有の住宅であること

住宅資金特別条項を定めるには、住居が、

• 再生債務者が所有し
• 自己の居住の用に供する建物であって
• その床面積の2分の1以上がもっぱら債務者の居住の用に供する

ものであることが必要です。

すなわち、前提として、住居は個人再生をしようとする者の名義であることが必要です。夫婦や親子の共有でも大丈夫です。ただしペアローンの場合は詳しくは後述しますが夫婦それぞれ個人再生をしなければならない可能性が高いです。

また、再生債務者が実際に居住していることが必要です。

もっとも、再生債務者が転勤等の一時的な事情で単身赴任をしていたり、転勤の間だけ他人に賃貸しているような場合であっても、他人への賃貸が一時的なもので、転勤終了後に再生債務者が居住するであろう場合には、居住の用に供するといえます。

また、再生債務者が居住の用に供していることが必要です。つまり、専ら事業所や店舗として利用している場合、居住の用に供しているとはいえません。

例えば、再生債務者が自ら事業を行っており、自宅兼事務所となっているといった場合、居住用のスペースが床面積の2分の1以上であることが必要です。

住宅資金貸付債権を担保する以外の抵当権がないこと

住宅資金特別条項によって、個人再生の手続きとは別に支払ってよいのは住宅ローンのみとなります。そのため、自宅に、住宅ローン以外の借入の抵当権が設定されている場合、その住宅ローン以外の借入債務は返済できないことになります。そしてその結果、その抵当権に基づいて、強制競売が申し立てられる可能性があります。

マンションの場合、管理費及び修繕積立金の滞納がないこと

滞納しているマンションの管理費及び修繕積立金は、マンションの管理組合が、再生債務者の住居に関し先取特権を有することになっています。そのため、マンションの管理費及び修繕積立金を滞納している場合、マンションの管理組合が先取特権を行使し再生債務者の自宅の強制競売を申し立てる可能性があることから、個人再生の手続きを取る前にマンションの管理費及び修繕積立金の滞納の解消を行っておく必要があります。

保証会社による代位弁済がないこと

住宅ローンの支払いを一定期間滞納している場合、保証会社が債務者に代わって、金融機関等に対し、住宅ローンの残額の支払いをすることがあります（代位弁済といいます）。そのような場合、保証会社は、債務者に対し、代わりに保証会社に支払った金額と同額の求償権を有することになります。

そのような求償権は、住宅資金貸付債権には当たりません。したがって、保証会社が、債務者に代わって住宅ローンを代位弁済している場合、原則個人再生をすることはできません。

もっとも、そのような場合であっても、保証会社の代位弁済日から6か月以内の個人再生の申立てであれば、住宅ローンを復活させることができます（巻き戻しと言います）。

すなわち、保証会社による代位弁済がなされてしまっている場合、巻き戻しをしなければならない関係上、個人再生の申立てを急ぐ必要があります。一方で、個人再生の申立てには様々な書類が必要となりますので早急な対応が必要となりますので、一刻も早く弁護士にご相談ください。

ペアローンの場合

例えば、住宅について夫婦でペアローンを組み、夫と妻とで金銭消費貸借契約が2本立てとなっており、それぞれ住宅に抵当権が設定されている場合、夫のみが個人再生をおこなおうとすると自宅に住宅資金貸付債権以外の抵当権（妻の消費貸借契約に基づく抵当権）が設定されていることになってしまい、個人再生をすることは原則できません。

このような場合には、同一家計を営んでいる夫婦ともに個人再生申立てを行い、かついずれも住宅資金特別条項を定める旨の申述を行う必要があります。

そのため、住宅ローンがペアローンになっているのか否かは、事前に住宅の登記を取得して確認をする必要があります。

まとめ

• 個人再生の場合、再生計画案に、住宅資金特別条項を定め、個人再生とは別に住宅ローンを支払い続けることで、自宅を残すことができる場合がある。
• 住宅資金特別条項を定めるためには、住宅の購入、リフォーム及び住宅購入の諸費用に充てるための借入である必要がある。
• 住宅資金特別条項を定めるためには、住居が再生債務者の自宅となっていることが必要である。
• 保証会社に代位弁済されている場合でも、6か月以内に個人再生を申し立てれば、例外的に個人再生をすることができる（巻き戻し）。
• マンションの管理費・修繕積立金の滞納やペアローンの場合には要注意。
• 債務の返済で苦しんでいる方は、まずは弁護士に相談を。