不動産投資に失敗してしまった場合に個人再生をすることはできるのかについて、弁護士が解説します

最近、資産形成のため不動産投資を始める人も多いかと思います。しかし、中には毎月の家賃収入とローンの支払が赤字であったり、空室が埋まらないなどの原因で給与や貯蓄を切り崩さざるを得ないような苦しい生活状況となってしまっている人も見られます。このような場合に、どうにか生活を立て直すために債務整理をすることを検討することが必要です。住宅ローンの残っている自宅を残したうえで行うことができる債務整理の方法として、個人再生といった債務整理が挙げられます。もっとも不動産投資をしている人が個人再生を検討する場合いくつか注意点があります。

そこで本コラムでは、個人再生の概要について解説したうえで、不動産投資をしている人が個人再生を行う場合の注意点等について解説します。

個人再生とは

個人再生とは、債務を圧縮する民事再生法に規定された手続きです。

将来において継続的に収入を得る見込みがあり、住宅ローンを除く債務の総額が5000万円以下である方が裁判所に申し立てることができます。

債務者が、裁判所に個人再生を申立て、再生計画案の認可を受け、債務の一定額を原則3年間（例外的に5年間とする場合もあります）かけて再生計画案に従い支払えば、それ以上の債務については支払う義務がなくなります。

個人再生のメリット

個人再生には以下のメリットがあります。

任意整理に比べて大幅な債務の圧縮が見込まれること

任意整理では債務の元本の大幅な減額は望めません。
しかし個人再生では、詳しくは後述しますが債務の元本含む総額が圧縮されます。
そのため個人再生では、債務の大幅な減額が見込まれます。

自宅を残せる可能性があること

個人再生の最大の特徴は、一定の要件はあるものの、個人再生を行っても、別途住宅ローンを支払い続け、自宅を残すことができることです。

自己破産手続きでは、原則として、持ち家含む財産は手放すことになってしまいますが、一方個人再生では自宅を残すことができるという点が非常に大きいメリットであるといえます。

資格制限や免責不許可事由がないこと

自己破産をすると、申し立てて開始決定が出た時点から、手続きが終了するまで、各種士業や警備員、保険外交員などの一定の職業に就くことができません。

しかし個人再生の場合は、そのような資格制限がありませんので、どのような職業の方でも問題なく利用できます。

また、自己破産では、たとえば借り入れの理由が浪費やギャンブルである等の一定の事由（免責不許可事由と言います）がある場合は、免責が認められないおそれがあります。

以上から、自宅を残したい方、資格制限を受けたくない方や自己破産では免責が見込まれない方は個人再生の利用の検討をおすすめします。

個人再生のデメリット

個人再生には、以下のデメリットがあります。

利用の条件が厳しいこと

個人再生は、利用の条件として、将来において継続的に収入を得る見込みがあることが必要であるため、現在継続的な収入がない方は利用することが難しくなっています。

官報へ掲載されること

個人再生をすると、自己破産をする場合と同様、官報（国が発行する機関紙です）に住所・氏名が掲載されます。

信用情報に傷がつく

個人再生をすると信用情報への事故情報が登録されてしまいます。信用情報に事故情報が登録されると、新しく借金をすることができなくなったり、クレジットカードを作ることができなくなったり、キャッシングの審査が非常に通りにくくなってしまうといった弊害が生じます。もっとも、事故情報は、永続的に登録され続けるわけではなく、個人再生の再生計画に従った返済の完了からおよそ7年で削除され、その後は再びクレジットカードやキャッシングの審査に通るようになります。

もっとも、債務の返済が一定期間遅れるだけでもブラックリストに載ってしまいますので、債務の返済に苦しんでいる方は、債務を放置するのではなく、一刻も早く債務整理を行い、経済的再スタートを図る方が望ましいといえます。

債務の返済でお困りの際は、まずは弁護士にご相談ください。

不動産投資をしている場合の個人再生の注意点

不動産投資をしている人が個人再生をする場合には、以下の点に注意が必要です。

居住用物件の場合と異なり住宅ローン特則の対象とならない

居住用物件の場合、個人再生の際に住宅ローン特則を用いて、住宅ローンを個人再生の対象から外しこれまでと同様に債権者に住宅ローンを支払っていくことで、住宅を手元に残すことができる可能性があります。

一方で投資用不動産のローンには住宅ローン特則の適用がありません。また、投資用不動産には抵当権が設定されていることが多いです。そして、個人再生を行うとほかの債権者に優先して投資用不動産のローン債権者への返済をすることはできなくなります。そのため、個人再生を行うと投資用不動産のローン債権者によって抵当権を行使され、投資用不動産が競売にかけられてしまい投資用不動産を失うことが考えられます。

個人再生は借金総額が5000万円を超えると申し立てることができない

個人再生は借金総額（住宅ローン特則を用いる場合、住宅ローンを除く。）が5000万円を超えると申し立てることができません。

不動産投資をローンを組んで行っている場合、債務の金額が5000万円を超えていることも少なくありません。このような場合には、個人再生を申し立てることはできません。

返済額が高額となる可能性が高い

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2種類ありますが、そのうち大多数を占める小規模個人再生の場合、最低弁済額基準（※）と清算価値基準（※）の高い方の金額を原則3年間（最長5年間）で分割して支払うことになります。

そして、投資用不動産を所有している場合、投資用不動産の価値からローンの残額を差し引いた金額が資産となります。そのため、投資用不動産がアンダーローン（不動産の売却査定額が住宅ローンの残債務を上回っていること）の場合、清算価値基準による返済となる可能性が高く、最低弁済額基準よりも多額の返済をする必要があることが考えられます。

（※）最低弁済額基準
最低弁済額基準は以下の表のとおりです。

債務総額が100万円未満	全額（減額なし）
債務総額が100万円以上500万円未満	100万円
債務総額が500万円以上1,500万円未満	債務総額の5分の1
債務総額が1,500万円以上3,000万円未満	300万円
債務総額が3,000万円以上5,000万円以下	債務総額の10分の１

（※）清算価値基準
債務者が一定の財産を所有しているような場合、自己破産をすると、その財産を換価し債権者に平等に分配することになります。一方で、そのような場合に、個人再生を選択し、最低弁済額基準の金額の返済を認めてしまうと、債権者の受け取る金額が、自己破産をする場合よりも個人再生をした場合の方が低くなってしまうことがあります。それでは、債権者があまりに不利な結果となってしまいます。
そこで、個人再生をしようとする人の所有する資産額分は、少なくとも債権者に返済しなければならないとされています（清算価値保障原則と言います。）。

原則として、債務者の有する現金、預貯金、保険の解約返戻金、退職金、自動車、不動産などが資産に含まれます。
（住宅ローンが残っている場合には、不動産の価値から住宅ローンの残額を差し引いた金額が資産となります。）
そのため、債務者に持ち家があり、アンダーローン（不動産の売却査定額が住宅ローンの残債務を上回っていること）場合、多額の退職金が見込まれる場合などには、清算価値基準による返済となる可能性が高いです。

投資用不動産の売却も検討すべき

不動産投資をしている人が個人再生をする場合、債務の総額が5000万円を超えてしまっており個人再生を申し立てることができないといった不利益が生じることが考えられます。そこで、そのような不利益が生じることを防ぐために投資用不動産を任意に売却することが考えられます。

投資用不動産を任意に売却することによって債務の総額が大幅に減少することが考えられるため、債務が5000万円以下となり個人再生を申し立てることができるようになることが考えられます。投資用不動産の売却による債務の大幅な減額によってそもそも個人再生をしなくとも返済が可能となる可能性もあります。

また、投資用不動産には抵当権がついていることが多く、個人再生後も持ち続けたいと考えていたとしてもローン債権者に抵当権を行使され投資用不動産を失う可能性が高いため、個人再生をする場合、投資用不動産を所有し続けることは難しいといえます。

まとめ

• 個人再生は、再生計画案に従って、圧縮した債務を、原則3年の間分割して支払えば、その余の債務の返済が免除される手続きである。
• 個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2種類ある。
• 投資用不動産の場合、居住用物件の場合と異なり住宅ローン特則の適用がない。
• 投資用不動産をローンを組み購入している場合、債務の総額が高額となっていることも多く、5000万円を超えている場合には個人再生を申し立てることができないため注意が必要である。
• 投資用不動産がアンダーローンの場合、清算価値基準による返済となる可能性が高く、最低弁済額基準よりも多額の返済をする必要がある。
• 個人再生の申立て前に投資用不動産を売却することで、債務が大幅に減額されることで、債務の総額が5000万円以下となり個人再生が申立られるようになる場合がある。
• 債務の返済で苦しんでいる方は、まずは弁護士に相談を。